站在2025年末的关隘，我把昔日12个月的深圳楼市数据沿途整理了一遍。
现时全年的成交节拍露馅，2025年深圳房产总成交量有望防碍12万套，梗概率创下近5年来的新高。
但这确切是回暖吗？
如果你只盯着12万套这个数字，你会以为商场正在复苏；
但如果你深切到底层成交结构，你会发现这其实是一场限制庞大的流动性挤兑。
戒指12月中旬，深圳全年住宅成交约9万套，其中二手房成交量执续碾压新址，梗概是新址的1.47倍。
10月和11月的二手住宅网签量分歧为4196套和4472套，环比保执褂讪致使微增。
但是，这种褂讪是靠业主们决绝的降价换来的。
比拟上半年一二手住宅月均成交1万套的盛况，下半年的月均成交已萎缩至7000套支配。
这即是现实：
成交量的新高，施行上是业主们割肉退场的血量重叠而成。
越来越多的网红盘在短短几个月内跌掉了首付，跌幅的严重经由，让东说念主触目惊心。
01
2025年的深圳楼市演变成了一场以价换量的活命战，而在这场斗争中，二手房业主显着比设立商更有求生欲。
之是以出现二手成交量大于新址的场地，是因为业主降价更狠。
现时深圳一手房预售住宅库存仍保管在32788套的高位，连合漫衍在龙岗、龙华、宝安、坪山和光明等区。
2025年新址现售成交量占到新址商场的三分之一，讲解购房者不再为设立商画的饼买单，他们原意买即买即住、价钱致使更低廉的现房，以逃匿不笃定性的本钱和风险。
但另一方面，在新址合座商场低迷、大部分楼盘阴跌不啻的布景下，深圳豪宅商场在11-12月献艺了一场又一场狂欢盛宴。
11月30日，「深圳湾沄玺」认真开盘，首推348套大平层，均价约18万，顶楼户型单价高达35万，依然不影响开盘今日官宣销售额130亿，刷新了2025年世界单盘开盘成交记录。
12月16日，「GCC联泰超总湾」开盘，首推125套约300–1000㎡的大平层，当日销售额约53亿，去化近8成。
这是豪宅商场的全面凯旋吗？
不，这是中枢钞票的临了隐迹所，讲解深圳豪宅商场的围城正在变成。
除了地段和楼龄光环，「深圳湾沄玺」的热销很猛经由上源于产物的稀缺性和市政配套，而「GCC联泰超总湾」主若是摄东说念主心魄的海景资源。
顶豪技俩价值一半在窗外，所言非虚。
接下来，「中信信悦湾」、「招商后海玺家园」等顶豪技俩也将入市。这种短时辰、大限制的豪宅连合供应在深圳史上从未有过，将对豪宅商场产生巨大冲击。
高净值东说念主群诚然对中枢钞票有信心，但在豪宅大乱斗的模式下，即便强如深圳湾，也将濒临前所未有的去化压力。
02
现时深圳楼市堕入了一个极其疼痛的恶性轮回：政府要卖地，设立商要卖房，业主要跑路。
最初是地皮财政有压力。
深圳复原大宗卖地后，新址增量不休增多，但这与设立商积压的库存、二手房业主的抛压变成了剧烈冲突。
另一方面，炒房客也在割肉离场。
昔日大宗高杠杆的炒房客在商场下行环境下急于跑路，导致房价越跌，卖房的东说念主越多，挂牌率执续攀升。
这反而让商场有用需求堕入了或主动或被迫的冰封景色。
商场并不是确切没钱，而是有钱也不买。
购房者预期不纯真，网传的刺激计策迟迟不成到位，导致商场向下趋势难以逆转。
戒指12月中旬，虽然预售库存账面上减少了2000多套屋子，但那不是卖掉的，而是大宗新址转成了现售。
龙华、龙岗、宝安这些存量和增量双大的片区，购房者如果当今盲目入市，那即是在接盘恶性轮回的效果。
是以，荣杏安分的提议是：
警惕腊肉式开盘：但凡分批入市、一栋一栋开盘的技俩，矍铄不要碰。
这种开盘状貌意味着设立商对我方齐没信心，先进去的购房者时时会成为后续调价的就义品。
现房优于预售：既然现售成交已接近半壁山河，讲解商场照旧兑现了共鸣。
看得见的品性和笃定的委派时辰，在当下比任何其他饼齐值钱。
中枢钞票的提纯：豪宅虽然领涨，但里面也在分化。
惟有那些具备稀缺性、产物力额外且有价钱上风的中枢区新址，才具备设立价值。
关于那些外围区的等闲豪宅，在大乱斗布景下，降价加快流动性将是唯独长进。
深圳楼市现时正处于以价换量的恶性轮回中，如果莫得外部强力干扰，向下的重力很难逆转。
设立商和业主不卖房不太可能，劳作的环境下深圳是否不错暂停卖地呢？
如果莫得能谋善断的决心，应该很难。
下一篇荣杏安分将不息盘货2025年深圳的土拍商场情况，迎接温雅。
当下的深圳楼市，哪个新盘开盘价让你以为头铁？哪个二手房小区价钱跌得最让你骤不及防？
辩驳区见。